LA GIUNTA COMUNALE
Visto il titolo I, Capo I del D.Lgs del 30/12/1992 n. 504, concernente la istituzione dell’imposta comunale degli immobili;
Visti i commi da 48 a 59, dell’art. 3 della Legge 23/12/1996 n. 662 con i quali anche con la sostituzione integrale degli artt. 6 e 8 del sopraccitato D.Lgs n. 504/92 (commi 53 e 55), vengono apportate sostanziali modifiche alla disciplina dell’ICI per quanto concerne in particolare l’articolazione della tariffa nonche’ il sistema delle riduzioni e delle detrazioni d’imposta;
Visti gli artt. 58 e 59 del D.Lgs 15/12/97 n. 446 di modifica alla disciplina dell’imposta comunale sugli immobili;
Vista la precedente deliberazione di G.C. n. 07 del 07/02/2004 con la quale venivano riconfermate per l’anno 2004 le seguenti aliquote:
TERRENI AGRICOLI 6,5 per mille
AREA FABBRICABILI 6,5 per mille
ABITAZIONE PRINCIPALE 5,0 per mille
PERTINENZE ABITAZIONE PRINCIPALE 5,0 per mille
ALTRI FABBRICARI 6,5 per mille
ABITAZIONI NON LOCATE 7,0 per mille
Visto che per effetto del combinato disposto dell’art. 6 comma 1 e dell’art. 8 comma 3 del D.Lgs n. 504796 nei testi come sostituiti rispettivamente dai commi 53 e 55 dell’art. 3 della Legge 23/12/1996 n. 662, la determinazione delle aliquote e la riduzione o in alternativa la detrazione dell’imposta devono essere disposte con un’unica deliberazione in sede di determinazione delle aliquote;
Ritenuto in relazione alla necessita’ di conciliare la complessa pressione fiscale con l’esigenza di:
· reperire i mezzi per assicurare seppure in condizioni ragionevolmente minime i vari servizi d’istituto;
· assicurare l’equilibrio del bilancio 2005;
· poter determinare per l’anno 2005 ai sensi delle norme prima richiamate, le aliquote per l’applicazione dell’ICI, nonche’ le riduzioni e le detrazioni d’imposta nelle misure di cui ai prospetti che seguono:
1. Misura delle aliquote:
TERRENI AGRICOLI 6,5 per mille
AREA FABBRICABILI 6,5 per mille
ABITAZIONE PRINCIPALE 5,0 per mille
PERTINENZE ABITAZIONE PRINCIPALE 5,0 per mille
ALTRI FABBRICARI 6,5 per mille
ABITAZIONI NON LOCATE 7,0 per mille
2. Misura della detrazione d’imposta:
ABITAZIONE PRINCIPALE €URO 103,29 (in ragione annua)
Vista l’allegata relazione dell’Ufficio Tecnico Comunale relativa alla determinazione del valore delle aree fabbricabili ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili;
Attesa la competenza della Giunta Comunale in quanto l’art. 42 lettera f) del T.U.E.L. non comprende tra le competenze del Consiglio Comunale la determinazione delle aliquote dei tributi;
Osservato che a norma dell’art. 172 del TUEL i Comuni devono allegare al bilancio le deliberazioni relative alle tariffe e alle aliquote d’imposta per i tributi locali, e per i servizi locali entro la data di approvazione del bilancio;
Visto il D.L. n. 314 del 30.12.2004 con il quale il termine per l’approvazione del bilancio anno 2005 e’ stato differito al 28 febbraio 2005;
Visti gli allegati pareri favorevoli resi dal funzionario incaricato in ordine alla regolarita’ tecnica e contabile del presente atto;
Con voti unanimi favorevoli resi a norma di legge
TERRENI AGRICOLI 6,5 per mille
AREA FABBRICABILI 6,5 per mille
ABITAZIONE PRINCIPALE 5,0 per mille
PERTINENZE ABITAZIONE PRINCIPALE 5,0 per mille
ALTRI FABBRICARI 6,5 per mille
ABITAZIONI NON LOCATE 7,0 per mille
Misura della detrazione d’imposta:
ABITAZIONE PRINCIPALE €URO 103,29 (in ragione annua)
COMUNE DI VIDIGULFO
Provincia di Pavia
Servizio IV Territorio e Ambiente
RELAZIONE DESCRITTIVO ESTIMATIVA
DETERMINAZIONE DEL VALORE UNITARIO DI AREE EDIFICABILI, CLASSIFICATE DAL PRG ALLE DATE DEL 31/12/2004
DETERMINAZIONE DEL VALORE UNITARIO DI AREE EDIFICABILI, CLASSIFICATE DAL PRG
OBIETTIVO
Il sottoscritto Virzì arch. Angelo in qualità di Responsabile del Servizio IV Territorio e Ambiente, in esecuzione del Piano Esecutivo di Gestione 2004 approvato con D.G.C. n. 93 del 29/10/2004 ed in particolare relativamente all’attuazione del Programma 4, Obiettivo n. 1 “quantificazione valore aree fabbricabili ai fini ICI”, ha provveduto alla determinazione del valore unitario delle aree richieste come classificate dal P.R.G. alla data del 31 Dicembre 2004, in revisione della quantificazione già fissata con atto C.C. n. 8 del 2000 non più rispondente alla realtà locale.
Considerazioni introduttive
Scopo della stima è quello di determinare il valore delle aree fabbricabili presenti sul territorio del Comune di Vidigulfo al fine di poterlo utilizzare come base per il calcolo dell’ICI.
Il valore per unità di superficie che si andrà ad indicare è da considerarsi un valore medio per aree aventi una determinata destinazione di zona con riferimento ai criteri dettati dall’art. 5, comma 5 del D.L.vo 30/12/92 n. 504 (Riordino della finanza degli enti territoriali, a norma dell’art. 4 della legge 23 ottobre 1992, n 421).
Il legislatore ha inteso definire l'area fabbricabile all'art. 2 del D.Lgs. 504/92 come “l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali e attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità”.
Al concetto di edificabilità desunta dalla legislazione urbanistica, che si traduce nel qualificare edificabile un'area definita come tale dal Piano Regolatore Generale Comunale, si aggiunge il concetto di edificabilità "di fatto" che deriva dalla normativa in materia di espropriazione per pubblica utilità. In riferimento a tale ultimo aspetto si ritiene non debbano considerarsi edificabili le aree passibili di espropriazione in quanto destinate a verde pubblico o alla realizzazione di strade.
Per le finalità del presente lavoro è avvertita, sia pure di indirettamente, la problematica attinente alla sfera tributaria, che si pone in evidenza allorché, assunto il valore di riferimento delle aree, diviene necessaria la quantificazione del tributo.
Mentre per ì fabbricati ed i terreni agricoli la base 'imponibile deriva dal mero calcolo matematico sulla rendita catastale e/o reddito dominicale, e quindi in base a dati certi, per le aree edificabili invece, ai sensi dell'art. 5 comma 5 del D.Lgs. 504/92 il valore di riferimento è quello "venale in comune commercio" al 1^ gennaio dell'anno di imposizione avendo riguardo:
- alla zona territoriale di ubicazione;
- all'indice di edificabilità;
- alla destinazione d'uso consentita;
- agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
- ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi caratteristiche analoghe.
STRUMENTI A DISPOSIZIONE
Per procedere all'individuazione della edificabilità o meno delle aree è necessario l'utilizzo delle mappe catastali che identificano le singole particelle fondiarie e delle cartografie del Piano Regolatore Comunale che individuano la destinazione d'uso e quindi l'edificabilità o meno delle particelle stesse.
Non essendo ancora disponibile, tuttavia, presso l’Agenzia del Territorio una base digitalizzata della totalità del territorio comunale attraverso cui attivare un data-base relazionale georeferenziato per la parte concernente le mappe catastali e la situazione dei terreni, si è proceduto mediante ricognizioni a campioni significativi.
Alla luce di quanto sopra si è proceduto alla previa individuazione degli elementi utili alla valutazione richiesta.
ZONE OMOGENEE P.R.G.
Il P.R.G. del comune di Vidigulfo approvato con D.C.C. del 28/04/2004 individua le seguenti zone omogenee:
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ZONE OMOGENEE |
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ZONE A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE |
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- ZONA A |
- Nucleo di antica formazione |
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- ZONA A1 |
- Castello dei Landriani |
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- ZONA B |
- Residenziale di completamento |
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- ZONA C |
- Residenziale di espansione |
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- |
- ZONE PER GLI INSEDIAMENTI PRODUTTIVI |
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- ZONA D1 |
- Artigianale e industriale di completamento |
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- ZONA D2 |
- Artigianale e industriale di espansione |
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ZONE PER SERVIZI PUBBLICI E DI INTERESSE PUBBLICO E GENERALE |
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- ZONA a) |
- Attrezzature per l’istruzione inferiore |
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- ZONA b) |
- Attrezzature di interesse comune |
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- ZONA c2) |
- Attrezzature sportive |
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ZONE PER SERVIZI PRIVATI DI INTERESSE PUBBLICO |
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- ZONA B |
- Speciale per servizi |
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- ZONA C |
- Attrezzature sportive |
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- ZONA T |
- Attrezzature tecnologiche |
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- |
(Tabella n. 1) |
CRITERI DI STIMA.
Le stime da produrre riguardano aree fabbricabili presenti sul territorio del Comune di Vidigulfo, non ancora edificate alla data del 01 gennaio 2005.
Va evidenziato che le aree fabbricabili sono lotti di terreno per i quali il Comune riconosce il diritto all’edificabilità secondo le norme contenute nel P.R.G., nei Piani Particolareggiati e nei relativi strumenti attuativi; è chiaro quindi che il valore delle aree dipende dal valore dei fabbricati che vi si possono costruire.
Il Comune di Vidigulfo ha subito un incremento demografico significativo sin dagli inizi degli anni novanta, fenomeno molto evidente nel Capoluogo.
In tale periodo la domanda delle aree fabbricabili è stata sempre in forte crescita, per cui il loro valore ha subito nel tempo un incremento continuo.
Per determinare il valore dei terreni, è stato assunto a riferimento il valore di mercato unitario medio di aree ubicate nel Capoluogo, in zona centrale o limitrofa, con discrete caratteristiche dal punto di vista morfologico ed urbanistico.
Lo studio dei valori di mercato delle aree fabbricabili viene effettuato in continuità con i criteri a valori determinati per gli anni precedenti, analizzando in particolare il valore attribuito a terreni edificabili dall’Osservatorio Valori Immobiliari dell’UTE di Pavia, attraverso indagini in loco, ed introducendo, infine, alcuni coefficienti moltiplicativi per il computo effettivo del valore ai fini dell’imposizione del tributo nei casi soggettivi.
E’ stato determinato per le diverse destinazioni stabilite dal PRG un valore di mercato per unità di superficie da utilizzarsi come riferimento.
INDICI DI EDIFICABILITA’ - IDIVIDUAZIONE DEI COEFFICIENTI DI INCIDENZA
Il vigente PRG prevede gli indici di edificabilità di seguito specificati:
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ZONA PRG |
ZONE A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE |
If/Uf/Ut |
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ZONA A |
Nucleo di antica formazione |
= If esistente |
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ZONA A |
Castello dei Landriani |
= If esistente |
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ZONA B |
Residenziale di completamento |
1,5 m³/m² |
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ZONA C |
Residenziale di espansione |
1,0 m³/m² |
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ZONE PER GLI INSEDIAMENTI PRODUTTIVI |
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ZONA D1 |
Artigianale e industriale di completamento |
Uf = 0,70 m²/m² di Sf |
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ZONA D2 |
Artigianale e industriale di espansione |
Ut = 0,50 m²/m² di St |
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ZONE PER SERVIZI PUBBLICI E DI INTERESSE PUBBLICO E GENERALE |
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ZONA a) |
Attrezzature per l’istruzione inferiore |
Uf = 2,0 m²/m² |
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ZONA b) |
Attrezzature di interesse comune |
Uf = 2,0 m²/m² |
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ZONA c2) |
Attrezzature sportive |
Uf = 1,0 m²/m² |
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ZONE PER SERVIZI PRIVATI DI INTERESSE PUBBLICO |
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ZONA C |
Attrezzature sportive |
If = il valore maggiore tra il volume esistente e 1,7 m³/m² |
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ZONA T |
Attrezzature tecnologiche |
Uf ≥ 0,5 m²/m² |
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ZONA T |
Attrezzature tecnologiche |
Uf ≤ 1,00 m²/m² |
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(Tabella n. 2) |
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Dove sono:
St = superficie territoriale (ha). È definita dalla superficie complessiva di un'area a destinazione di zona omogenea sulla quale il PRG si attua a mezzo di un piano urbanistico attuativo. Comprende tutte le superfici fondiarie destinate alla edificazione e le aree rimanenti, comprese quelle necessarie per la urbanizzazione primaria e secondaria definite e quantificate dalle presenti norme, indicate o meno dalle planimetrie di azzonamento, da reperire nel corso dell'attuazione, comprese all'interno della sua perimetrazione, indicata nelle tavole grafiche con apposita simbologia. Tutte le aree facenti parte della St concorrono alla determinazione della volumetria e/o della superficie lorda di pavimento edificabile.
It = indice di fabbricabilità territoriale (m³/m²). Definisce il volume massimo edificabile per ogni metro quadrato di superficie territoriale St.
Ut = indice di utilizzazione territoriale (m²/m²). Esprime la massima superficie lorda complessiva di pavimento SLP (ottenuta dalla somma della SLP di tutti i piani e dalla proiezione orizzontale dei vani scala), costruibile per ogni m² di superficie territoriale St.
Sf = superficie fondiaria (m²). È definita dalla parte di superficie territoriale di necessaria pertinenza degli edifici, sulla quale il PRG si attua con intervento edilizio diretto, successivo o non ad un piano urbanistico attuativo. Essa è misurata pertanto dalla parte residua della superficie territoriale, detratte le aree per la urbanizzazione primaria e secondaria.
If = indice di fabbricabilità fondiario (m³/m²). Definisce il volume massimo edificabile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria Sf.
Uf = indice di utilizzazione fondiaria (m²/m²). Esprime la massima superficie lorda complessiva di pavimento SLP (ottenuta dalla somma della SLP di tutti i piani e dalla proiezione orizzontale dei vani scala), costruibile per ogni m² di superficie fondiaria Sf.
La potenzialità edificatoria costituisce altro importante elemento che concorre alla valutazione del prezzo di mercato delle aree fabbricabili. Si è pertanto ritenuto di rimodulare i valori base mediante l’applicazione di appositi indici ricavati, per ciascuna area:
|
INDICE DI FABBRICABILITA’ |
rapporto |
COEFFICIENTI DA APPLICARE AL VALORE |
|
Zone Residenziali |
|
|
|
If = esistente |
|
0 |
|
≤ 1 |
mc/mq |
0,85 |
|
1 ≤ If.≤1,5 |
mc/mq |
1 |
|
Zone produttive |
|
|
|
0,50 ≤ Uf ≤ 0,70 |
mq/mq |
1 |
|
Uf ≤ 0,5 |
mq/mq |
0,85 |
|
Zone servizi privati |
|
|
|
Zona C per If ≥ 1,7 |
mc/mq |
1 |
|
Zona T per Uf ≤ 0,5 |
mq/mq |
0,85 |
|
Zona T per 0,5 ≤ Uf ≤ 1,0 |
mq/mq |
1 |
|
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(Tabella n. 3) |
INDIVIDUAZIONE DEI COEFFICIENTI DI INCIDENZA IN RELAZIONE ALL’INTERVENUTA APPROVAZIONE O MENO DEI PIANI ATTUATTIVI DI GRADO SUBORDINATO AL P.R.G.
Altro fattore di cui si tiene conto è lo stato di attuazione della pianificazione esecutiva. Per cui si attribuisce un ulteriore coefficiente nei seguenti casi:
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PIANO |
STATO |
COEFFICIENTI DA APPLICARE AL VALORE |
|
Piano di lottizzazione |
Attuato |
1 |
|
Piano di lottizzazione |
Non attuato |
0,80 |
|
Piano di zona |
Attuato |
1 |
|
Piano di zona |
Non attuato |
0,80 |
|
Piano per insediamenti produttivi |
Attuato |
1 |
|
Piano per insediamenti produttivi |
Non attuato |
0,80 |
|
|
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(Tabella n. 4) |
STIMA ANALITICA
AREE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE
Si suppone di valutare un appezzamento di terreno di mq 1000 ubicato in Comune di Vidigulfo e destinato dal PRG vigente come zona residenziale con indice di edificabilità 1.5 mc/mq.
(Tabella n. 5)
AREE A DESTINAZIONE diversa
A base dei conteggi estimativi verranno assunti come unità di riferimento per quanto riguarda il valore di realizzazione il metro cubo vuoto per pieno, e per quanto riguarda il valore di mercato degli immobili realizzabili sull’area il metro quadrato si superficie lorda coperta.
Con riferimento al contesto urbanistico-territoriale nel quale è inserita l’area oggetto di valutazione si consideri un lotto destinato a nuovo insediamento produttivo che si attui con i seguenti indici di edificabilità:
(Tabella n. 6)
Conclusioni
Sulla base della considerazioni esposte e dei conteggi eseguiti, si ritiene che il più probabile valore di mercato all’attualità delle aree sopra considerate in libero mercato, sottoposto ai coefficienti moltiplicativi riportati nelle specifiche tabelle da applicare alle destinazioni urbanistiche in atto per le finalità di cui all’art. 5, comma 5 del D.L.vo 30/12/92 n. 504 possa essere proposto nella seguente tabella di sintesi:
(Tabella n. 7)
Vidigulfo, 29/01/05
IL RESPONSABILE DEL SRVIZIO IV
TERRITORIO E AMBIENTE
Arch. Angelo vIRZì